Czy teraz warto kupić mieszkanie? Pułapki wyceny bankowej w obliczu rekordów kredytowych

Według Forsal.pl transakcję potrafi zatrzymać nie deweloper i nie sprzedający, lecz bank i jego rzeczoznawca. Lipiec 2026 r. przyniósł historyczny rekord sprzedaży hipotek – pierwszy raz przekroczono 14 mld zł.

Mit „idealnego momentu" kontra wycena banku

To nie cena wpisana w umowie przedwstępnej decyduje o sile transakcji. Decyduje wartość zabezpieczenia, którą przyjmie bank. Z danych Biura Informacji Kredytowej opublikowanych 24 sierpnia wynika, że w lipcu 2026 r. banki i SKOK-i udzieliły o 33,1% więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a łączna wartość wzrosła o 45,3%. Średnia kwota pojedynczego kredytu osiągnęła rekordowe 487 530 zł.

Im wyższe kwoty, tym większa stawka dla rzeczoznawcy – i tym większa szansa, że jego wycena rozjedzie się z ofertą sprzedającego. Bank ocenia nieruchomość wyłącznie z perspektywy własnego ryzyka: interesuje go możliwość odzyskania pieniędzy, gdyby kredytobiorca przestał spłacać zobowiązanie. Cena z ogłoszenia jest dla niego jedynie punktem wyjścia, a podstawowym zabezpieczeniem pozostaje hipoteka ustanawiana na nieruchomości.

64 tysiące złotych, które potrafią zatrzymać transakcję

Typowe studium z rynku: mieszkanie kosztuje 700 tys. zł, kupujący planuje 20% wkładu własnego (140 tys. zł) i kredyt 560 tys. zł. Jeśli bank przyjmie wartość nieruchomości na 620 tys. zł, przy LTV 80% maksymalna kwota kredytu wyniesie już tylko 496 tys. zł. Do zamknięcia transakcji brakuje 64 tys. zł.

To jest moment, w którym „idealny moment" z nagłówka zamienia się w czarną dziurę. Brakującą kwotę trzeba pokryć z niekredytowanych środków, wynegocjować niższą cenę, znaleźć dodatkowe zabezpieczenie (np. drugą nieruchomość) albo szukać finansowania w innym banku. Jeśli żadna z tych ścieżek nie wchodzi w grę, transakcja nie dojdzie do skutku – mimo podpisanej umowy przedwstępnej.

Rzeczoznawca bankowy nie patrzy na metraż i adres. Analizuje lokalizację, układ pomieszczeń, piętro, standard, stan techniczny budynku, miejsce postojowe, stan prawny – a przy domach i działkach dochodzi jeszcze więcej czynników.

Bufor gotówki zamiast kalkulatora kredytowego

Zanim uwierzysz w kolejny nagłówek o idealnym momencie, przeprowadź audyt własnej transakcji:

• Zasymuluj niższą wycenę – poproś doradcę o wyliczenie zdolności przy wartości nieruchomości na poziomie 85–90% ceny ofertowej. To Twój realny scenariusz, nie życzeniowy.
• Zaplanuj dodatkowy bufor gotówki – różnica między ceną a wyceną potrafi sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych nawet na typowym segmencie.
• Sprawdź stan prawny – obciążenia w księdze wieczystej, służebności, hipoteki. Rzeczoznawca potraktuje je jako minus dla wartości.
• Nie zakładaj, że bank potwierdzi Twoją cenę – wycenia niezależnie, według własnych baz transakcyjnych.

W realiach lipcowego rekordu sprzedaży hipotek każda transakcja zależy dziś bardziej od decyzji banku niż od porozumienia kupującego ze sprzedającym. „Idealny moment" to slogan marketingowy. Liczby – te z BIK-u i te z operatu szacunkowego – są twardą glebą, po której warto stąpać.