Dlaczego na rynku nieruchomości przybywa drogich mieszkań? Analiza zmian w ofercie

To nie jest jednak prosty obraz rynku, na którym „wszystko drożeje”. Zmienia się przede wszystkim struktura dostępnych mieszkań — a to dla kupującego i inwestora znacznie ważniejsza informacja niż kolejny reklamowy slogan o ekskluzywnym apartamencie.

Najdroższy segment rośnie, ale nie wszędzie tak samo

Największy przyrost lokali kosztujących ponad 20 tys. zł za mkw. odnotowano we Wrocławiu. Ich liczba wzrosła w ciągu roku z niespełna 500 do około 1,2 tys., czyli o 142 proc. W Poznaniu oferta takich mieszkań podwoiła się — z 276 do 552 lokali.

W Warszawie liczba najdroższych mieszkań zwiększyła się z około 3,6 tys. do około 5,2 tys., co oznacza wzrost o 42 proc. W Trójmieście również odnotowano wzrost o 42 proc., z około 2,1 tys. do blisko 3 tys. lokali. W Krakowie liczba mieszkań przekraczających próg 20 tys. zł za mkw. zwiększyła się z około 1,3 tys. do około 1,8 tys., czyli o 35 proc.

To nie musi oznaczać, że nabywcy masowo rzucili się na lokale z najwyższej półki. Część zmiany wynika z tego, jakie mieszkania deweloperzy wprowadzili do sprzedaży. We Wrocławiu pojawienie się lokali wycenianych powyżej 20 tys. zł za mkw. przełożyło się na wzrost średniej ceny oferty o 4 proc., do blisko 15,9 tys. zł za mkw.

Warszawa pokazuje, dlaczego sama średnia potrafi być rynkową zmyłką. W lipcu średnia cena mkw. spadła tam rok do roku o około 1 proc., do 19,8 tys. zł. W tym samym czasie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkania ze średnią ceną niespełna 15,2 tys. zł za mkw. Średnia spadła więc niekoniecznie dlatego, że istniejące lokale nagle staniały, lecz dlatego, że zmienił się miks nowej oferty.

Tańsze mieszkania znikają z części miast

Na drugim końcu rynku sytuacja wygląda mniej komfortowo. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście za niższy segment uznano mieszkania kosztujące mniej niż 15 tys. zł za mkw. W Poznaniu, Łodzi oraz miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii granica wynosiła 12 tys. zł za mkw.

W Warszawie liczba takich lokali spadła w ciągu roku z 5,3 tys. do 4,3 tys., czyli o 18 proc. We Wrocławiu zmniejszyła się z 6,2 tys. do 5,1 tys. mieszkań, również o 18 proc. W Trójmieście oferta skurczyła się z 3,8 tys. do 3,4 tys. lokali, a w Poznaniu z 2,8 tys. do 2,2 tys., co oznacza spadek o 22 proc.

Średnie ceny mkw. w tym segmencie wzrosły w ciągu roku o 11 proc. w Warszawie, 8 proc. we Wrocławiu, 8 proc. w Trójmieście oraz 5 proc. w Poznaniu. To właśnie tutaj kupujący odczuwa zmianę najmocniej: nie tylko ma mniej ofert do wyboru, ale też przeciętna cena dostępnych lokali jest wyższa.

Nie wszędzie jednak tańsza oferta się kurczy. W Krakowie liczba mieszkań do 15 tys. zł za mkw. wzrosła z 3,4 tys. do 3,5 tys. lokali, czyli o 4 proc. W Łodzi oferta mieszkań do 12 tys. zł za mkw. zwiększyła się z 5,7 tys. do 6,1 tys., a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii z 6,5 tys. do 7,1 tys. lokali. W tym ostatnim obszarze średnia cena mkw. była jednocześnie o 1 proc. niższa niż rok wcześniej.

Co z tego wynika dla kupującego i inwestora

Pierwszy błąd to traktowanie wzrostu liczby drogich mieszkań jako dowodu, że cały rynek przesuwa się w stronę luksusu. Dane pokazują coś bardziej przyziemnego: deweloperzy dostarczają więcej lokali z wysoką ceną, a oferta budżetowa w części największych miast maleje. To dwa równoległe procesy, których nie wolno wrzucać do jednego worka.

Przed oceną „okazji” warto więc sprawdzić trzy rzeczy:

• jaki udział w bieżącej ofercie mają mieszkania z najdroższego segmentu;
• czy średnia cena zmieniła się wskutek realnej przeceny, czy przez wprowadzenie nowych, tańszych albo droższych lokali;
• ile mieszkań w danym mieście faktycznie mieści się w progu cenowym istotnym dla kupującego.

Rynek premium także działa według własnych reguł. Jak opisywał Investmap, nieruchomości kosztujące co najmniej 2 mln zł stanowiły na początku 2026 roku 3,6 proc. wszystkich ofert sprzedaży w Polsce, a w Warszawie 8,2 proc. Najdroższe lokale często są oferowane poza szerokim obiegiem ogłoszeń, w formule off-market, przez rekomendacje i zamknięte bazy klientów. Dla inwestora oznacza to jedno: brak publicznej oferty nie jest automatycznie dowodem wyjątkowej wartości. Czasem oznacza po prostu ograniczony dostęp do informacji i trudniejszą weryfikację ceny.

Nie dajmy się więc nabrać na prostą opowieść o „rosnącym rynku luksusowych mieszkań”. W praktyce trzeba oddzielić zmianę cen od zmiany asortymentu. Inaczej łatwo kupić nie przewagę inwestycyjną, tylko drogi produkt z folderu — dokładnie wtedy, gdy tańsze alternatywy znikają z pola widzenia.