Kredyt na mieszkanie pod wynajem: czy obecne stopy procentowe zniszczą rentowność inwestycji?

Stopy procentowe pod lupą: kiedy „pewny” zysk z nieruchomości zaczyna się sypać

Widziałem to już dziesiątki razy w umowach deweloperskich i na budowach – obietnice łatwego zarobku na wynajmie, które rozbijają się o brutalną rzeczywistość rynkową. Jak wynika z najnowszych doniesień, sytuacja na globalnych rynkach kredytów hipotecznych na nieruchomości inwestycyjne staje się coraz bardziej napięta. To sygnał ostrzegawczy dla każdego, kto w Polsce planuje zakup mieszkania „pod wynajem” na kredyt, licząc na bezproblemowy zwrot.

Globalne wiatry zmian docierają nad Wisłę

W Australii, jak zauważa Smart Property Investment, rosnące zadłużenie gospodarstw domowych i ochłodzenie rynku pracy zaczynają podważać fundamenty hossy nieruchomościowej. To nie jest odległy problem. Polskie banki, choć działają w innym otoczeniu regulacyjnym, są częścią globalnego systemu finansowego. Podwyżki stóp procentowych za granicą i zaostrzanie polityki kredytowej przez międzynarodowe instytucje finansowe tworzą presję, która prędzej czy później przełoży się na dostępność i koszt pieniądza nad Wisłą. Dla polskiego inwestora oznacza to jedno: marże banków na kredytach inwestycyjnych, które i tak są wyższe niż na te „na własne potrzeby”, mogą pójść w górę.

Pułapka „gwarantowanego” obłożenia

W swoich audytach wielokrotnie punktowałem absurd kalkulacji opartych na 100-procentowym obłożeniu mieszkania i rosnących czynszach. Tymczasem, jak wskazują analizy rynku londyńskiego, wyceny nieruchomości zaczynają się przesuwać. W Polsce, gdzie rynek najmu w dużych miastach jest już nasycony, a konkurencja ze strony funduszy inwestycyjnych rośnie, liczenie na stały, bezproblemowy dochód jest naiwnością. Dodajmy do tego rosnące koszty utrzymania, które mogą zmusić najemców do renegocjacji stawek lub szukania tańszych opcji. Nagle „pewny” zwrot z inwestycji, który miał pokryć ratę kredytu, zaczyna się kurczyć.