Kryzys ubezpieczeniowy paraliżuje rynek nieruchomości w USA

W Stanach Zjednoczonych kupujący z już zatwierdzonym kredytem hipotecznym i podpisaną umową przegrywają transakcje w ostatniej prostej, bo nie mogą kupić polisy ubezpieczeniowej na dom. Brzmi absurdalnie? Sprawdźmy dane — bo dotyczą one mechanizmu, który u nas dopiero raczkuje, ale puka do drzwi.

Mit „kup i ubezpieczysz od ręki" rozbija się o klimat

Przez lata pokutowało przekonanie, że polisa to ostatnia formalność na końcu procesu zakupu. Raport pokazuje coś dokładnie odwrotnego. Mniej więcej co dziesiąty kupujący i sprzedający w USA natyka się na problemy z ubezpieczeniem, a znaczna część tych transakcji kończy się fiaskiem w okolicach podpisania aktu. W Kalifornii w 2024 roku co siódmy agent notował umowy, które ostatecznie nie doszły do skutku z powodu komplikacji z polisą. To nie jest statystyczny szum — to rosnąca lawina, nie margines.

Za tym stoją pożary lasów i gradobicia nasilone przez zmiany klimatu, które windują składki do poziomów nieakceptowalnych dla portfela przeciętnego nabywcy. Do tego dochodzą huragany i inne katastrofy w pozostałych stanach, więc mamy do czynienia z trendem ogólnokrajowym, nie lokalnym kaprysem. Val Jones, agentka z wiejskiego hrabstwa w Idaho, opisała na forum zorganizowanym przez stanowych legislatorów transakcję, która rozpadła się tuż przed zamknięciem z powodu nieoczekiwanie wysokiej składki. Jej głos — że to smutne i dotyka ludzi, którzy chcą normalnie żyć w jej społeczności — dobrze oddaje ludzki koszt tego kryzysu.

Na konferencji prasowej przy premierze raportu Douglas Heller z Consumer Federation of America wskazywał, że zmiany klimatu uderzają w różne regiony z różną siłą, ale na Zachodzie to ryzyko pożarowe wymaga systemowego podejścia. Dodał, że ubezpieczyciele muszą wziąć na siebie część odpowiedzialności. Z kolei Moira Birss z Climate and Community Institute studzi nadzieje na rozwiązania indywidualne: redukcja ryzyka musi być prowadzona na poziomie całych społeczności, nie pojedynczych domów.

Polska jeszcze nie krwawi, ale już przecieka

U nas sytuacja jest łagodniejsza, ale widzę w umowach pierwsze pęknięcia. Banki żądają wyższych sum ubezpieczenia przy wycenie zabezpieczenia, a polscy ubezpieczyciele zaczynają odmawiać lub drastycznie podnosić składki dla nieruchomości na terenach zalewowych i osuwiskowych. Mechanizm opisany w amerykańskim raporcie to prognostyk tego, co może spotkać nasz rynek, gdy zmiany klimatu uderzą z porównywalną siłą. Pytanie nie brzmi „czy", tylko „kiedy" — i po której stronie transakcji będziemy wtedy stać.

Trzy czerwone flagi, które wyłapuję przy audycie

Po pierwsze: odmowa wystawienia polisy lub drastyczne podwyższenie składki jeszcze przed zamknięciem transakcji. To sygnał, że budynek albo lokalizacja wpadają w strefę, której rynek ubezpieczeniowy już nie akceptuje. Po drugie: brak w umowie deweloperskiej klauzul regulujących sytuację, gdy ubezpieczenie stanie się niedostępne lub nierynkowo drogie. To prawna luka, którą sprzedający mogą wykorzystać, by zostawić kupującego z nieruchomością bez ochrony i bez realnej możliwości odstąpienia. Po trzecie: kupowanie nieruchomości w strefie ryzyka powodziowego, osuwiskowego lub pożarowego bez audytu map zagrożeń i konsultacji z ubezpieczycielem jeszcze przed wpłatą zaliczki.

Raport Insurance Fairness Project to dla nas ostrzeżenie, którego nie wolno zignorować. Ubezpieczenie nie jest dodatkiem do nieruchomości — to fundament transakcji, bez którego cała inwestycja traci sens. W USA już to zrozumieli boleśnie. Czy u nas zdążymy wyciągnąć wnioski, zanim problem uderzy z tą samą siłą? Audytorzy i kupujący powinni już teraz traktować polisę jako element strategii inwestycyjnej, a nie formalność do odhaczenia na końcu procesu.