Wielka fala dziedziczenia nieruchomości: czy rynek mieszkań czeka przełom?

To ważna informacja dla kupujących i inwestorów, ale nie powód, by bezrefleksyjnie czekać na „wielki krach”. Rynek już dziś pokazuje sprzeczne sygnały: w części miast popyt rośnie szybciej niż nowa podaż, podczas gdy niektóre segmenty lokali mają coraz większy problem ze sprzedażą.

Dziedziczenie zwiększy podaż, ale nie od razu

Przez dekady mieszkanie było w Polsce nie tylko dachem nad głową, lecz także jednym z głównych sposobów gromadzenia majątku. Kapitał zgromadzony przez pokolenie kupujące lokale w okresie transformacji oraz budujące domy na przełomie XX i XXI wieku będzie stopniowo przechodził na kolejne pokolenia.

To może oznaczać większą liczbę mieszkań wystawianych na sprzedaż. Nie oznacza jednak automatycznie, że wszystkie lokale pojawią się w jednym czasie, w tych samych miastach i w cenach atrakcyjnych dla kupujących. Właściciele odziedziczonych nieruchomości mogą je sprzedawać, wynajmować albo pozostawiać w rodzinie. Sam fakt nadchodzącej fali dziedziczenia nie jest więc prognozą konkretnego spadku cen.

I tu właśnie zaczyna się problem z rynkowym sloganem o „pewnym wzroście wartości”. Większa podaż może zmienić układ sił, ale jej wpływ będzie zależał od lokalizacji, standardu oraz tego, czy dany lokal odpowiada realnym potrzebom kupujących. Mieszkanie z ukrytymi wadami, przestarzałym układem albo wysokimi kosztami utrzymania nie stanie się atrakcyjnym aktywem tylko dlatego, że zostało odziedziczone.

Na sześciu rynkach popyt już wyprzedza ofertę

Dane przywołane przez Bankier.pl, na podstawie analizy Otodom, pokazują, że w lipcu na sześciu rynkach regionalnych — w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Lublinie, Rzeszowie i Szczecinie — sprzedano o 11 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. Do oferty trafiło 640 lokali, a sprzedano 750. Popyt trzeci miesiąc z rzędu przewyższał tam nową podaż. Od początku roku w tych miastach sprzedano blisko 5,1 tys. nowych mieszkań, czyli o 29 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Jednocześnie deweloperzy uruchomili sprzedaż 4,9 tys. lokali — o 11 proc. mniej niż rok wcześniej. Na koniec lipca oferta obejmowała 13,3 tys. mieszkań, o 3 proc. mniej niż rok wcześniej. To nie wygląda jak jednolity rynek, na którym każdy lokal znika z oferty w tempie ekspresowym. To raczej mozaika lokalnych przewag i słabości, a takie mozaiki są zabójcze dla uproszczonych strategii inwestycyjnych.

Najmocniej sprzedaż od stycznia do lipca wzrosła w Lublinie — o 45 proc. — oraz w Bydgoszczy, gdzie odnotowano wzrost o 44 proc. W Rzeszowie sprzedaż spadła o 5 proc., co według przywołanej analizy wynikało z wysokiej bazy z poprzedniego roku. Różnice między miastami są więc istotne i nie pozwalają wrzucać całej Polski do jednego arkusza kalkulacyjnego.

Co sprawdzić przed zakupem

Pierwszy błąd to traktowanie zapowiedzi większej podaży jako gwarancji przeceny. Drugi — uznanie bieżącej sprzedaży nowych mieszkań za dowód, że każda inwestycja deweloperska ma równie mocne podstawy. Dane wskazują na sześć konkretnych rynków, a nie na uniwersalną regułę dla każdego miasta, osiedla i metra kwadratowego.

Przed decyzją warto oddzielić trzy kwestie:

• lokalny popyt — czy w danym mieście sprzedaż rośnie, czy tylko powtarza się ogólnopolski slogan o „mocnym rynku”;
• strukturę oferty — ile mieszkań trafia do sprzedaży i jak szybko oferta się kurczy;
• segment lokalu — czy chodzi o mieszkanie odpowiadające potrzebom kupujących, czy o produkt, który zalega mimo atrakcyjnych haseł reklamowych.

Bankier.pl wskazuje, że wśród analizowanych rynków najdroższy pozostaje Szczecin, gdzie średnia cena nowego mieszkania przekracza 13 tys. zł za metr kwadratowy. Rzeszów, mimo najwyższej intensywności budownictwa, pozostaje wyraźnie tańszy — średnia stawka jest tam niewiele wyższa niż 10 tys. zł za metr. W Lublinie średnia cena wzrosła rok do roku o 6,5 proc., a w Białymstoku, Rzeszowie i Kielcach o około 5 proc. W Szczecinie i Bydgoszczy wzrost wyniósł 3–4 proc.

Wniosek jest mniej efektowny niż opowieści o rychłym krachu, ale znacznie bardziej użyteczny: rynek może dostać więcej lokali, jednak nie każda dodatkowa podaż będzie dobrą okazją. Inwestor powinien obserwować konkretne miasto, konkretny segment i tempo sprzedaży. Reszta to folderowy dym — dużo obietnic, mało danych.