Demograficzna rewolucja w polskich miastach: jak starzenie się społeczeństwa zmieni rynek nieruchomości

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przeanalizowali dane demograficzne i postawili tezę, która powinna obchodzić każdego, kto traktuje nieruchomości jako aktywo inwestycyjne, a nie jako plakat z katalogu dewelopera: polskie miasta starzeją się w tempie, które widać już gołym okiem w statystykach meldunkowych. W miastach mieszka dziś ponad 5 milionów osób w wieku co najmniej 65 lat, a w połowie kolejnej dekady ta liczba ma sięgnąć około 5,4–5,5 miliona. To nie jest abstrakcyjny problem socjologów – to konkretna zmiana popytu i płynności, która w najbliższych latach przeora cały rynek mieszkaniowy.

Gdzie naprawdę jest dziura, a gdzie tylko złudzenie okazji

Najbardziej zaawansowane starzenie widać oczywiście w gminach wschodniej Polski – Kleszczele, Orla, Czyże i Dubicze Cerkiewne przekroczyły 30% udziału seniorów w 2024 roku. Ale nie dajcie się nabrać na stereotyp, że to wyłącznie „Polska powiatowa". Większość Polaków 65+ mieszka w miastach – to pokolenie PRL-owskiej urbanizacji z lat 1965–1985, kiedy udział ludności miejskiej wzrósł z około 50% do 60%. Ci ludzie dziś są na emeryturze.

Mechanizm działa podwójnie i warto go zapamiętać. Najpierw młodzi wyjeżdżają do większych ośrodków za pracą, potem ci, którzy zostają, przenoszą się na przedmieścia. Efekt? Centra takich miast jak Stalowa Wola, Gniezno, Piła, Ostrołęka czy Konin powoli zamieniają się w demograficzne rezerwaty.

W samej Warszawie średnia 20,1% seniorów to czysta statystyczna ściema, która nic nie wyjaśnia. Wystarczy zejść do dzielnic. Śródmieście: 26,1% osób 65+. Białołęka: 10,6%. Wilanów: 11,2%. Kto dziś kupuje trzypokojowe M w Śródmieściu z myślą o rodzinie albo odsprzedaży za dekadę, powinien najpierw sprawdzić, komu w ogóle będzie chciał je wtedy sprzedać.

120 tysięcy mieszkań rocznie – ile z nich to śmieć, ile okazja

Do tego dochodzi drugie dno sprawy, o którym pisały WP Finanse. Na rynek może trafiać rocznie nawet 120 tys. lokali odziedziczonych po zmarłych właścicielach – wcześniejszy szacunek RynekPierwotny.pl mówił o 80–120 tys. rocznie. Brzmi jak żyła złota dla flipperów. Tyle że nie każdy taki lokal szybko znajdzie nabywcę. W mniejszych miejscowościach spora część tych mieszkań po prostu stanie pusta, bo nie ma tam chętnych nawet za symboliczną kwotę.

Alior Bank szacował lukę mieszkaniową w Polsce na 300–400 tys. lokali i prognozował zaspokojenie podstawowego popytu między 2027 a 2030 rokiem, najpewniej około 2028. To data, którą warto zapisać na karteczce. Kto dziś wchodzi w projekt z terminem oddania w 2029 albo 2030, wchodzi na rynek, na którym luka może być już w dużej części wypełniona – i to zupełnie inną podażą niż ta, którą planował deweloper.

Marcin Drogomirecki z Grupy Morizon-Gratka uważa, że problemem nie jest już liczba mieszkań, lecz ich jakość. Kupujący wybierają lokale maksymalnie 15–20-letnie, z windą, garażem, balkonem i nowoczesnym układem. Padł przykład z rynku warszawskiego: 60-metrowe mieszkanie za około 800 tys. zł czeka długo na nabywcę, a podobny metraż, ale nowszy i wykończony, za ponad 1 mln zł – schodzi natychmiast.

Co naprawdę sprawdzić przed zakupem

Zanim rzucicie się na „okazję" ze spadku albo z ogłoszenia dewelopera, który nagle ściska ceny, zróbcie trzy rzeczy. Po pierwsze – zweryfikujcie wiek budynku, obecność windy, garażu, stan instalacji i układ mieszkania, bo za pięć lat to właśnie te elementy zdecydują o płynności, a nie adres ani ładny widok z okna. Po drugie – policzcie realny koszt remontu starego lokalu: wymiana instalacji, okien, łazienek, podłóg. Tania cena zakupu szybko znika, gdy doliczycie robotę i materiały, bo okazja za 800 tysięcy potrafi się okazać droższa od nowego lokalu za ponad milion. Po trzecie – sprawdźcie strukturę demograficzną konkretnej dzielnicy, nie całego miasta. Średnia dla Warszawy mówi jedno, ale jeśli planujecie sprzedaż w Śródmieściu za dekadę, to wiek dzielnicy powie wam więcej niż każda prognoza z raportu.

Starzejące się miasta to nie koniec rynku nieruchomości – to koniec rynku złudzeń. Kto inwestuje z otwartymi oczami i czyta twarde dane zamiast folderów, ten ten trend jeszcze wykorzysta. Kto tego nie zrobi, za pięć lat będzie szukał dobrego prawnika, a nie dobrego kupca.