Nowa era na rynku gruntów: dlaczego przewidywalność planistyczna wygrywa z lokalizacją

Po wygaśnięciu specustawy lex deweloper i wielomiesięcznych opóźnieniach samorządów w uchwalaniu planów ogólnych widzę w dokumentacji, którą audytuję, jak ta sama parcela w tej samej gminie potrafi dziś kosztować o kilkanaście procent mniej niż pół roku temu — nie dlatego, że spadł popyt, lecz dlatego, że zabrano jej pewność zabudowy.

Co tak naprawdę skończyło się 31 sierpnia

Lex deweloper, znany też jako specustawa mieszkaniowa, po ośmiu latach przestał obowiązywać. Jak podaje „Inżynier Budownictwa", w jej ramach objęto procedurą projekty na ponad 100 tys. mieszkań — to skala zbliżona do rocznej produkcji deweloperów w Polsce. Procedury wszczęte przed 1 września 2026 r. mogą być kontynuowane na dotychczasowych zasadach, ale dla każdej nowej inwestycji na gruncie bez planu miejscowego zaczyna się zupełnie inna gra.

Zastój decyzyjny dotyczy przede wszystkim gmin, które nie uchwaliły planu ogólnego. Tam nie można już uzyskać nowej decyzji WZ, zmienić obowiązującego MPZP ani procedować Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZIP), który zastępuje lex deweloper. Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii do 31 sierpnia plany ogólne uchwaliło 877 gmin (ok. 35 proc.), a 3 września resort informował już o 946 gminach (ok. 38 proc.) — co pozwoliło osiągnąć uzgodniony z Unią Europejską minimalny próg 30 procent. Większość samorządów nadal pracuje nad dokumentami po kilkukrotnie przesuwanym terminie.

Dlaczego to uderza w wycenę gruntów

Nowa hierarchia jest prosta i bezlitosna. Działki z MPZP, prawomocną WZ lub uchwalonym ULIM-em zyskują na wartości. Tereny bez zabezpieczonej ścieżki inwestycyjnej — obciążone ryzykiem wielomiesięcznego oczekiwania na decyzję — tracą. Ryzyko regulacyjne stało się bezpośrednim składnikiem ceny gruntu, a nie abstrakcją z działu prawnego.

W praktyce oznacza to koniec starego modelu, w którym „działka bez planu, ale z perspektywą WZ" mogła kosztować niemal tyle, co parcela z MPZP. Po reformie kluczowe jest pytanie, co dla danego gruntu przewiduje plan ogólny — a w szczególności, czy nieruchomość trafi do obszaru uzupełnienia zabudowy. Jeśli wyląduje poza nim albo w strefie blokującej oczekiwaną funkcję, jej wartość inwestycyjna może znacznie spaść. Kupujesz dziś nie działkę, lecz przewidywalność jej przyszłego wykorzystania.

Spośród dużych miast plany ogólne mają już Poznań, Wrocław, Lublin, Bydgoszcz, Szczecin, Toruń, Białystok, Olsztyn, Opole, Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Projektami dysponują Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce. Kraków i Rzeszów nie są nawet na tym etapie — co dla inwestorów patrzących na te rynki jest informacją samą w sobie.

Co sprawdzić przed podpisaniem

Skoro luka decyzyjna może wstrzymać nowe projekty i uderzyć w podaż mieszkań w 2027 roku, audyt każdej transakcji gruntowej musi dziś wyglądać inaczej. Przy każdej działce zadaję trzy pytania, które jeszcze rok temu schodziły na dalszy plan:

• Czy istnieje obowiązujący MPZP albo uchwalony plan ogólny dla obrębu, w którym leży nieruchomość, i czy gmina w ogóle figuruje w rejestrze uchwalonych planów ogólnych MRiT?
• Czy plan ogólny klasyfikuje działkę jako obszar uzupełnienia zabudowy — bo tylko to gwarantuje, że po 1 września 2026 r. nie wpadnie się w proceduralną czarną dziurę bez możliwości uzyskania WZ na nowy wniosek?
• Czy wnioski o WZ lub ULIM zostały złożone przed końcem sierpnia 2026 r. — bo tylko takie procedury są rozpatrywane na dotychczasowych zasadach, a każdy nowy wniosek w gminie bez planu ogólnego jest martwy w momencie złożenia?

Patodeweloperka kochała grunty „z potencjałem". Po reformie ten potencjał musi być wpisany w dokument planistyczny, a nie w folder reklamowy. Kto tego nie odsiewa teraz, w 2027 roku przekona się, że kupił działkę — ale nie inwestycję.