Rynek nieruchomości w Bay Area w obliczu wysokich stóp procentowych

po zeszłotygodniowej podwyżce stóp o ćwierć punktu procentowego dokonanej przez Rezerwę Federalną. W Kalifornii rynek rozdwoił się jak kijanki w deszczu — wschodnia część Zatoki San Francisco wyraźnie hamuje, a samo San Francisco wciąż potrafi sprzedać dom za milion dolarów powyżej ceny ofertowej. Dla nas, śledzących globalne sygnały z polskiego podwórka, to gotowy podręcznik tego, jak próg 7 proc. działa na psychikę kredytobiorcy — i dlaczego surowa stopa procentowa to nie wszystko.

Wschodnia Zatoka hamuje — i to trzeci miesiąc z rzędu

Bay East Association of Realtors podało, że ceny domów jednorodzinnych w East Bay spadły w sierpniu już trzeci miesiąc z rzędu. Mediana dla domu jednorodzinnego wyniosła 1 117 000 dolarów, a liczba transakcji w toku (pending sales) wyraźnie spadła rok do roku. Viviana Cherman, prezydent-elekt stowarzyszenia, przyznaje wprost: lato było wolne, pojawiło się więcej ofert, a domy dłużej czekały na kupca.

To nie jest żaden krach — to klasyczne schłodzenie motywowane kosztem pieniądza. I tu pojawia się pierwsza lekcja dla polskiego inwestora patrzącego na swój rynek: kiedy podaż rośnie, a popyt kredytowy się kurczy, pojawia się pole do negocjacji. Cherman nie owija w bawełnę: jedni kupujący zwolnią, ale drudzy wykorzystają pustkę i dobiją lepsze warunki. W mojej praktyce audytowej widziałem taki układ wielokrotnie — rynek, który nieco staje, daje więcej przestrzeni czytelnym umowom niż gorączka, w której deweloper pisze „kup teraz, bo za chwilę nie będzie".

San Francisco — inna planeta, ale nie do końca

Po drugiej stronie mostu sytuacja wygląda tak, jakby rządziły ją zupełnie inne prawa. Weteran pośrednictwa Kevin Ho z Vanguard Property mówi bez ogródek: boom technologiczny i sztucznej inteligencji trzyma San Francisco w pionie, a rekordowe czynsze plus mikroskopijna podaż oznaczają, że 7 proc. nie robi na tym rynku większego wrażenia. Mimo to — i to kluczowe — sam próg 7 proc. ma znaczenie psychologiczne. Ho ostrzega, że nabywcy finansujący zakup kredytem zaczną patrzeć na oferty „trochę bardziej podejrzliwym okiem". Innymi słowy: jakość nieruchomości musi teraz być wyraźnie lepsza, żeby uzasadnić wyższy koszt obsługi długu.

Ciekawa statystyka z MLS-u: około dwie trzecie kupujących w San Francisco finansowało zakup kredytem, jedna trzecia płaciła gotówką. To pokazuje, dlaczego rynek z dużym udziałem gotówkowym jest bardziej odporny na podwyżki stóp — gotówka nie słucha Fedu. W polskich realiach udział transakcji gotówkowych jest znacznie niższy, więc analogia jest tylko częściowa, ale mechanizm warto zapamiętać.

Co z tego dla praktyka stojącego po stronie portfela

Trzy rzeczy, które warto wynieść z tej sytuacji z Kalifornii, zanim przeczytacie pierwszą lepszą ofertę z rynku krajowego. Po pierwsze: próg psychologiczny stopy procentowej działa silniej niż o jedną czwartą punktu surowej stopy. Jeśli 7 proc. w USA ostudziło część popytu, to w Polsce każdy ruch RPP o 25 pb na pewno też przełoży się na zachowanie nabywców — tylko że u nas przy niższych absolutnych poziomach, więc efekt może być jeszcze bardziej zauważalny. Po drugie: rynek zróżnicowany regionalnie (East Bay vs San Francisco) pokazuje, jak bardzo lokalna gospodarka potrafi izolować się od ogólnokrajowej polityki monetarnej. To przypomnienie, że „rynek nieruchomości" to fikcja — są konkretne miasta, konkretne dzielnice i konkretne umowy. Po trzecie: tam, gdzie sprzedający musi pilnie kupować inne mieszkanie (jak bohaterka materiału CBS), powstaje pole do twardej negocjacji, ale też pole do pominięcia kroków due diligence, bo „trzeba zdążyć". A właśnie w takim pośpiechu najłatwiej o ukryte wady w akcie notarialnym, które potem kosztują dziesiątki tysięcy złotych. Kredyt hipoteczny powyżej 7 proc. nikogo jeszcze nie zrujnował — rujnowały podpisy pod umowami przeczytanymi w pośpiechu, z doradcą dewelopera stojącym nad ramieniem.