Wpływ decyzji Rezerwy Federalnej na rynek nieruchomości i portfel inwestora

Fed podnosi stopy, amerykański rynek mieszkaniowy zwalnia. Sygnał ostrzegawczy dla polskiego portfela

Według doniesień Scripps News Rezerwa Federalna podniosła stopy procentowe o ćwierć punktu, a dane Freddie Mac, przytoczone w tym samym raporcie, pokazują, że średnia dla 30-letniego kredytu hipotecznego sięgnęła 6,95% — najwyżej od stycznia 2025 roku. W sierpniu spadły pozwolenia na budowę, rozpoczęte i zakończone inwestycje mieszkaniowe. To nie jest jedynie lokalna ciekawostka z hrabstwa Santa Cruz, gdzie — jak relacjonuje Lookout — rynek „utrzymał kurs". To sygnał o koszcie pieniądza, który za chwilę odbije się na polskim rynku.

„Stabilny rynek" — ulubione zdanie agentów

Gdy agenci z Santa Cruz mówią, że pojawiło się więcej ofert, sprzedaż spadła tylko nieznacznie, a jesień ma być pracowita, brzmi to jak tekst z folderu reklamowego. I dokładnie tak należy to czytać. Suche dane makro temu przeczą: Fed podnosi stopy właśnie dlatego, że inflacja nie odpuszcza, a koszt obsługi kredytu rośnie szybciej niż zdolność portfeli gospodarstw domowych.

Realtor z Idaho Tara Heinz zwróciła uwagę, że obecni kupujący potrzebują wyjątkowej motywacji, żeby w ogóle podjąć decyzję, bo same liczby są znacznie wyższe niż jeszcze rok temu i wymaga to żmudnego planowania, by uzyskać ratę, którą rodzina jest w stanie udźwignąć. To nie jest język rynku kupującego. To język rynku, w którym sprzedający musi mocno zabiegać o każde zamknięcie, a nie dyktować warunki z góry.

Co z tego wynika dla polskiego portfela

Polska nie jest wyspą. Gdy Fed windowa stopy, rentowność amerykańskich obligacji rosną, a kapitał globalny szuka wyższych zwrotów albo po prostu ucieka do bezpiecznych przystani. To tworzy presję na polskie obligacje skarbowe, kurs złotego i ostatecznie na warunki, w jakich banki finansują kredyty hipoteczne w Polsce. Każdy, kto w swoim modelu inwestycyjnym zakładał, że stopy w Polsce spadną i „odblokują" popyt, powinien ten scenariusz traktować z najwyższą rezerwą — to nie jest scenariusz bazowy, tylko pobożne życzenie.

Dla inwestora rozważającego zakup pod wynajem albo flipa matematyka jest bezlitosna: przy rosnącym koszcie finansowania każdy projekt trzeba liczyć ostrożniej, z większym buforem na pustostany, remonty i wydłużony cykl sprzedaży. Patodeweloperka z ukrytymi kosztami w umowie deweloperskiej, dopakowanymi „pakietami wykończeniowymi" i aneksami podyktowanymi przez dział sprzedaży właśnie dostaje wiarygodny kontrargument rynkowy. Widziałem w umowach zapisy, przy których każda zwłoka w sprzedaży oznacza dla kupującego czystą stratę — a takich umów w ostatnich miesiącach przybywa.

Co teraz obserwować

Trzy rzeczy, które pokażą najbliższe kwartały na polskim rynku. Po pierwsze — rentowność polskich obligacji skarbowych, szczególnie dziesięcioletnich, jako najczystszy odczyt wyceny ryzyka stóp przez inwestorów. Po drugie — marże banków na kredytach hipotecznych, które nawet przy ewentualnym spadku stopy referencyjnej potrafią rosnąć i niwelować całą korzyść dla kredytobiorcy. Po trzecie — realna zdolność kredytowa, która przy rosnących kosztach życia — źródła Scripps News wskazują tu m.in. na wzrost cen gazu i żywności w USA — kurczy się szybciej, niż politycy zdążą to przyznać.

Jedno jest pewne: skoro amerykański rynek mieszkaniowy się chwieje przy 6,95% i środowej podwyżce Fed, polski inwestor nie powinien zakładać, że u nas będzie inaczej — tylko dlatego, że w prospekcie dewelopera ktoś napisał „stabilny rynek". Stabilny, czyli do momentu, aż się nie zmieni.