Kryzys na rynku nieruchomości: rosnące stopy procentowe hamują sprzedaż domów

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych rośnie trzeci tydzień z rzędu, a sprzedaż istniejących domów spadła trzeci miesiąc z kolei — wynika z danych Narodowego Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości (NAR), które cytuje Fortune. To nie jest jakiś lokalny incydent. To sygnał, jak wygląda rynek, na którym Rezerwa Federalna od miesięcy walczy z uporczywą inflacją, a CPI w sierpniu ponownie przyspieszyło do 3,4% rok do roku.

Stała stopa to luksus, na który nie stać większości

Według danych, do których dotarł portal Marketplace, oprocentowanie 30-letniego kredytu ze stałą stopą osiągnęło w ubiegłym tygodniu 6,71% — najwyższy poziom od czerwca 2025 roku. W odpowiedzi rośnie popularność kredytów ze stopą zmienną (ARM), których udział w nowo udzielanych kredytach sięgnął 8,5% — najwyższy odczyt od czerwca.

Różnica między stałą a zmienną stopą to około 200 dolarów miesięcznie na przeciętnej kwocie kredytu. Dla kogoś, kto ledwo kwalifikuje się na finansowanie, te dwieście dolarów decyduje o wejściu na rynek albo o rezygnacji z zakupu.

Tutaj włącza się mechanizm, który widziałem wielokrotnie na polskim rynku — tylko że tam w jeszcze ostrzejszej wersji. Pośrednik sprzedaje marzenie o niższej racie, a drobny druk w umowie opisuje mechanizm, po którym po pięciu, siedmiu lub dziesięciu latach oprocentowanie dostosuje się do stopy rynkowej. Nikt tego nie czyta. Nikt nie pyta, co się stanie, jeśli rynek nie spadnie. Ekonomiści z Realtor.com i Florida State University zwracają uwagę, że w środowisku wysokich stóp część kredytobiorców obstawia refinansowanie w ciągu dwóch, trzech lat — zanim ARM zdąży ich dobić. To nie strategia, to hazard na cudzą przyszłość.

Inflacja zjada zwrot z „bezpiecznej" inwestycji

Według raportu Departamentu Pracy USA, inflacja cen producentów (PPI) wzrosła w sierpniu o 5,4% rok do roku — wobec 4,8% w lipcu. Diesel w USA przebił kolejną barierę, średnio 6,05 dolara za galon, co winduje koszty transportu i codziennych dostaw.

To znaczy, że nawet jeśli nominalnie wartość nieruchomości rośnie, realna stopa zwrotu po odjęciu kosztów utrzymania, finansowania i inflacji bazowej może być bliska zeru albo ujemna. Sprzedaż istniejących domów spadła o 2% w sierpniu do rocznej stopy 3,98 miliona — poniżej oczekiwań ekonomistów, którzy według FactSet zakładali 4 miliony. To trzeci z rzędu miesiąc spadku i najwolniejsze tempo od ponad roku.

Co z tego wynika dla rynku w Polsce

Polska ma własny rytm — NBP ściął stopy, raty kredytów ze stopą zmienną spadają, a deweloperzy znów rozkręcają kampanię „ostatnie wolne lokale". Ale logika jest identyczna. Gdy ceny nieruchomości rosną szybciej niż realna zdolność nabywcza, w grę wchodzą produkty finansowe, które przesuwają problem na pięć lat do przodu. To nie jest inwestycja — to odroczona katastrofa z pięknym opakowaniem.

Zanim podpiszesz aneks albo umowę rezerwacyjną, sprawdź nie tylko oprocentowanie, ale mechanizm jego aktualizacji. Zapytaj dewelopera lub pośrednika, co się stanie z ratą, jeśli stopy wzrosną o 150 punktów bazowych. Jeśli odpowiedź brzmi, że to się nie zdarzy — właśnie w tej sekundzie odłóż długopis.