Kurcząca się podaż mieszkań z drugiej ręki: czy to realny sygnał do wzrostu cen?

Zanim pośrednik czy agent dewelopera powie Wam, że wtórne się kończy i trzeba brać cokolwiek, przeliczcie, co właściwie znaczy podaż, która znika, i czyje interesy ta narracja obsługuje. Dla kupującego z kalkulatorem w ręku liczy się nie nagłówek z portalu, tylko to, co dostaje za metr kwadratowy.

Gdzie ubyło ofert i kto właściwie rządzi rynkiem

Największy roczny spadek podaży używanych mieszkań odnotowano we Wrocławiu – minus 22% r/r. W Warszawie to minus 20%, w Krakowie i Łodzi po 15%. W ujęciu miesięcznym (sierpień wobec lipca) najmocniej skurczyła się oferta w Trójmieście – z 8,2 tys. do 7,7 tys. lokali, czyli minus 6%. Kraków i Katowice straciły 5%, Warszawa i Wrocław po 3%, Łódź 2%.

Tyle że w tej samej Warszawie deweloperzy trzymają w ofercie 17,5 tys. mieszkań, gdy rynek wtórny pokazuje już tylko 13,9 tys. lokali. Ten układ – więcej nowych niż używanych – powtarza się we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach. To nie jest więc żaden kres wtórnego; to rynek, w którym deweloper przejął kontrolę nad tym, co kupujący widzą pierwszy. Klasyczna bajka o właścicielu trzymającym cenę nijak się ma do tej struktury.

Wzrosty, które nie są wzrostami

W sierpniu średnia cena metra na rynku wtórnym podskoczyła we Wrocławiu – z 13,7 tys. do 14,5 tys. zł, czyli plus 6%. W Łodzi, Trójmieście i Warszawie też lekko w górę. Ale w Krakowie średnia spadła z 17,1 tys. do 16,9 tys. zł, w Poznaniu z 12,1 tys. do 12 tys. zł, a w Katowicach oscyluje nieznacznie poniżej 12,1 tys. zł.

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że te wzrosty mogą wynikać z prostego efektu statystycznego – tańsze mieszkania szybciej schodzą z ogłoszeń, więc w bazie zostają droższe egzemplarze i średnia idzie w górę bez żadnego boomu popytu. To selekcja podaży, nie napływ gotówki. Jeśli ktoś opowiada Wam, że na rynku wtórnym wszystko wystrzeliło – pokażcie mu Kraków i Poznań, gdzie średnia realnie się cofnęła.

Co z tego wynika dla kupującego z kalkulatorem

Patodeweloperka lubi powtarzać, że wtórne się kończy, więc trzeba brać u dewelopera – tam jest prowizja pośrednika, marża sprzedawcy, często kredyt we współpracy i wszystko ładnie opakowane w folder. Tymczasem różnica między rynkiem wtórnym a pierwotnym wciąż jest konkretna. W Warszawie używane mieszkanie to średnio 18,1 tys. zł/m², lokal od dewelopera – 19,6 tys. zł/m², czyli 8% więcej. W Łodzi używane jest średnio o 21% tańsze od nowego.

Zanim więc podpiszecie umowę rezerwacyjną, bo wtórne znika, policzcie to sami: doliczcie miejsce postojowe, komórkę, PCC, ewentualny remont i porównajcie z ceną realną używanego lokalu. Ta pozorna presja podaży rzadko wytrzymuje zderzenie z arkuszem kalkulacyjnym. Kto trzyma w ręku nie emocje, lecz liczby – ma przewagę, której folder reklamowy mu nie da.