Rynek nieruchomości w Polsce przyspiesza: 95-procentowy skok wartości transakcji

europejski rynek nieruchomości inwestycyjnych wygenerował około 53 mld euro – o 6% więcej niż rok wcześniej, a w pierwszym półroczu przekroczono 100 mld euro transakcji. Polska znalazła się w absolutnej czołówce: wartość transakcji wzrosła u nas o około 95% rok do roku, niemal dorównując Finlandii (+94%). Dla kogoś, kto rozgląda się dziś za konkretnym lokalem, ta liczba działa jak zakrzywiona soczewka – rozświetla „prime'y" i zostawia resztę w cieniu selektywności banków oraz funduszy.

Po 95% skoku: co tak naprawdę podskoczyło

Nie łudźcie się – to nie jest efekt masowych zakupów przez prywatnych inwestorów z kredytem hipotecznym. Za wzrostem stoją pojedyncze, duże przejęcia, które ciągną średnią w górę. Według Savills segment mieszkaniowy – budynki wielorodzinne, prywatne akademiki, domy opieki i mieszkania dla seniorów – odpowiada już za blisko 30% europejskiego wolumenu inwestycyjnego. To filar, w którym czynsz jest przewidywalny, więc i banki chętniej otwierają kredytową kurę. Szwecja zanotowała +68% (do 12,8 mld euro), Hiszpania +56% (do 12,2 mld euro). Polska rośnie z niższej bazy – i właśnie dlatego procent wygląda spektakularnie.

Czemu zwykły kupiec tego nie odczuwa

Kapitał wrócił, ale wrócił wybredny. Savills sygnalizuje wprost, że finansowanie dłużne pozostaje dostępne „dla nieruchomości wysokiej jakości". Tłumacząc z deweloperskiego na nasze: projekt z wadą prawną, przekroczonym PUM-em albo umową pełną side-letterów nie dostanie finansowania – więc nawet nie wjedzie na radar instytucji. Jak komentuje Aleksandra Mazzini, head of investment w Savills Polska: „Wynik Polski, gdzie aktywność inwestycyjna wzrosła około 95 proc. rok do roku, potwierdza, że nasz rynek ponownie znajduje się na radarze inwestorów. Widzimy wyraźnie większą gotowość do podejmowania decyzji inwestycyjnych, szczególnie w przypadku aktywów o wysokiej jakości i stabilnych fundamentach dochodowych". Stopy kapitalizacji dla nieruchomości klasy prime mają według Savills pozostać stabilne do końca 2026 r. w większości europejskich sektorów i krajów. Na naszym podwórku to jedno zdanie: marża na najlepszych adresach się nie rozpłynie, ale okazji typu flip za bezcen raczej nie będzie.

Co sprawdzić, zanim uwierzysz w nagłówek

Trzy rzeczy, które warto zweryfikować, zanim „wzrost na rynku" zamieni się w twoją decyzję zakupową. Po pierwsze – kto finansuje projekt, a nie kto go sprzedaje; to pytanie, które większość ulotek celowo omija. Po drugie – realna stopa pustostanów, a nie ta z prospektu. Po trzecie – czy umowa nie zawiera klauzul waloryzacji jednostronnej, które przy rosnącej podaży materiałów pożerają marżę już na etapie budowy. To właśnie selektywność kapitału uderza w projekty bez tych trzech filarów. Jeśli kupujesz pod inwestycję z własnym kapitałem i kredytem, wchodzisz w tę samą selekcję – tyle że z cieńszą poduszką niż fundusz.