Rynek nieruchomości w pułapce: dlaczego wzrost podaży nie oznacza ożywienia

W sierpniu 2026 roku liczba zawartych transakcji spadła w ujęciu rocznym już czwarty miesiąc z rzędu, a na rynek trafiło najwięcej nowych ofert od dekady. To rozjazd podaży z popytem, który w każdym podręczniku negocjacji oznacza jedno — ciężar rozmowy przesuwa się na stronę kupującego. Mechanizm ten ma znaczenie nie tylko dla Londynu czy Manchesteru, ale dla każdego polskiego inwestora, który traktuje zachodnie wzorce jako punkt odniesienia dla własnych decyzji.

Co mówią twarde dane, a co chce ukryć nagłówek

Według TwentyCi, w maju i czerwcu 2026 roku transakcje były niższe o około 8% rok do roku, w lipcu spadek wyniósł 5%, a w sierpniu pogłębił się do 6%. Przez pierwsze osiem miesięcy roku wskaźnik kumulacyjny znalazł się 5,4% poniżej analogicznego okresu 2025. W tym samym czasie podaż nowych ofert wzrosła o 2,1% rok do roku, osiągając najwyższy poziom od dziesięciu lat. Równolegle konkurencyjna firma Sprift ogłosiła, że krajowy wskaźnik konwersji ofert w sprzedaż osiągnął najwyższy poziom od sześciu miesięcy. Wygląda to jak odbicie, ale w rzeczywistości poprawa wynikała z tego, że nowe oferty znikały z rynku szybciej niż zawierano transakcje. To nie wznowienie popytu, tylko statystyczny miraż: mniejszy napływ przy stabilnej bazie sprzedających. Colin Bradshaw, CEO TwentyCi, stwierdził wprost, że popyt kupujących spada o ponad 5% rok do roku w każdym miesiącu od maja, a ta trwała słabość nieuchronnie przełoży się z opóźnieniem na finalizowane transakcje.

Gdzie konkretnie uderza presja

TwentyCi wskazuje, że wskaźnik popytu do podaży pogorszył się dla każdego głównego typu nieruchomości, ale największy spadek rok do roku — 13,2% — dotknął mieszkania w blokach. To segment szczególnie wrażliwy na wzrost kosztów kredytu, a rosnące stopy swap już wymusiły podwyżki stałych oprocentowań u części kredytodawców, mimo że stopa Banku Anglii nie uległa zmianie. Bradshaw ostrzega, że dalszy wzrost oprocentowań stałych może jeszcze bardziej przycisnąć zdolność kredytową i pogłębić ostrożność nabywców w momencie, gdy popyt i tak jest już w odwrocie. Prognoza TwentyCi na cały 2026 rok to 1,16 miliona transakcji — o 3,9% mniej niż 1,21 miliona odnotowane w 2025, choć wciąż o 5,6% powyżej poziomu z 2024.

Co z tego dla kupującego

Jeśli widzisz rynek, w którym podaż rośnie, a popyt kurczy się czwarty miesiąc z rzędu, masz pełne prawo twardo negocjować. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź: ile tygodni oferta wisiała w portalu, jak zmieniała się cena od pierwszego wystawienia, ile jest porównywalnych lokali w tej okolicy i jak wygląda realne tempo sprzedaży w najbliższym sąsiedztwie. To nie teoria z folderu dewelopera — to checklista z audytu, w którym jedyną prawdziwą ceną jest ta, którą akceptuje rynek, nigdy ta, którą wystawiono na szyldzie.