Dwupoziomowy rynek nieruchomości: jak inwestować w obliczu rozwarstwienia cen

Równolegle analiza Deloitte wskazuje, że zmiany na rynku mieszkań mogą przekształcić sposób zarządzania najmem przez właścicieli nieruchomości komercyjnych. Dla inwestora to sygnał ostrzegawczy: jeden uśredniony obraz rynku coraz gorzej opisuje realne ryzyko.

Dwa rynki zamiast jednej średniej

Samo określenie „dwupoziomowy rynek mieszkaniowy” nie jest jeszcze pełną diagnozą, ale dobrze oddaje problem. Źródło Inman sygnalizuje, że agenci obserwują coraz wyraźniejszy podział rynku. Z dostępnych materiałów nie wynika jednak, jakie dokładnie kryteria decydują o przynależności do poszczególnych segmentów ani których lokalizacji dotyczy zjawisko.

I tu zaczyna się kłopot z rynkowym marketingiem. Średnia cena, średni czynsz czy ogólna prognoza dla całego kraju mogą wyglądać atrakcyjnie na slajdzie prezentacji, ale nie odpowiadają na podstawowe pytanie: do którego segmentu należy konkretna nieruchomość?

Dla kupującego oznacza to konieczność odejścia od narracji „nieruchomości zawsze rosną”. Taki slogan jest wygodny dla sprzedającego, lecz bezużyteczny przy ocenie lokalu, domu albo całego portfela. Jeżeli rynek rzeczywiście rozwarstwia się na dwa poziomy, inwestycja nie powinna być analizowana wyłącznie przez pryzmat średnich danych.

Trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• czy popyt na zakup i najem dotyczy tej samej grupy nieruchomości,
• czy założony czynsz wynika z realnego rynku, czy tylko z oferty konkurencyjnej,
• jak nieruchomość zachowa się przy mniejszej dostępności finansowania,
• czy model inwestycji nie opiera się na szybkim wzroście wartości, którego nikt nie potwierdził.

To nie jest akademicka ostrożność. To filtr przeciwko flipowi na brudno, w którym kupujący płaci dziś za obietnicę jutra.

Najem może stać się usługą, nie tylko umową

Deloitte opisuje możliwą zmianę modelu działania właścicieli nieruchomości wielorodzinnych. Chodzi o odejście od traktowania najmu wyłącznie jako pojedynczej umowy na rzecz szerszej usługi obejmującej między innymi utrzymanie, łączność i udogodnienia. Taki model ma łączyć lokale, budynki, a nawet różne rynki mieszkaniowe w ramach jednej oferty.

Według analizy Deloitte liczba gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania w Stanach Zjednoczonych może wzrosnąć do 56,3 mln w 2035 roku, wobec 46,2 mln obecnie. Oznaczałoby to wzrost nawet o 21,7 proc. Udział gospodarstw domowych korzystających z najmu mógłby zwiększyć się z 34,3 proc. do 39,3 proc.

To prognoza dotycząca Stanów Zjednoczonych, a nie gotowa mapa dla polskiego inwestora. Nie wolno mechanicznie przekładać tych wartości na Warszawę, Kraków czy rynek lokali inwestycyjnych w Polsce. Można jednak potraktować ją jako sygnał kierunku: część właścicieli będzie próbowała budować przewagę nie tylko przez sam lokal, lecz także przez sposób obsługi najemcy.

Deloitte wskazuje również, że w wielu regionach ceny mieszkań rosły szybciej niż dochody, podnosząc próg dochodowy wymagany do zakupu. Problemem pozostaje także wysoki kapitał potrzebny na wkład własny, szczególnie na konkurencyjnych rynkach. To tworzy presję na pozostanie w najmie, ale nie oznacza automatycznie, że każda nieruchomość na wynajem będzie dobrą inwestycją.

Co sprawdzić przed decyzją

Najważniejsze pytanie nie brzmi dziś: „czy rynek mieszkaniowy urośnie?”. Brzmi: „kto będzie płacił, za co i jak długo?”. Jeżeli inwestycja ma korzystać z rosnącego znaczenia najmu, trzeba oddzielić popyt na mieszkanie od popytu na pakiet dodatkowych usług. Nie każdy najemca zapłaci więcej za wygodę, a nie każdy właściciel potrafi dostarczyć ją bez zjadania marży przez koszty operacyjne.

Przed zakupem warto więc rozdzielić trzy elementy:

1. wartość samej nieruchomości – bez dopisywania przyszłego wzrostu jako pewnika;

2. realny przychód z najmu – policzony po kosztach, pustostanach i obsłudze;

3. dodatkowy model usługowy – wyceniony osobno, a nie ukryty w optymistycznym arkuszu.

Nie ma podstaw, by na podstawie dostępnych materiałów ogłaszać, że identyczny podział już dominuje w Polsce. Jest natomiast wystarczający powód, by przestać analizować mieszkania jak jednolity produkt. Gdy rynek się rozwarstwia, przeciętny lokal może wyglądać bezpiecznie tylko do chwili, gdy trzeba znaleźć najemcę, odnowić umowę albo sprzedać nieruchomość bez dopłacania do cudzej narracji.