Zakup mieszkania czy dalsze wyczekiwanie? Analiza strategii deweloperów i banków

Według danych Biura Informacji Kredytowej, w lipcu br. liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 22% wyższa niż rok wcześniej, a wniosków o finansowanie złożono o 11,6% więcej. Średnia kwota wnioskowanego kredytu przebiła 538,5 tys. zł – to historyczny rekord. Polacy wreszcie przestali czekać na obiecywany z każdej strony spektakularny spadek cen, który – jak widać po liczbach – po prostu nie nadchodzi.

Co naprawdę mówią twarde dane

Wzrost średniej kwoty kredytu o 9,3% rok do roku nie jest dowodem „bogacenia się" kupujących. To brutalne dostosowanie się do wyższych kosztów obsługi długu przy stopie referencyjnej NBP utrzymywanej od marca na poziomie 3,75%. Spadek liczby wniosków o zaledwie 2,1% w ujęciu miesięcznym to żaden sezon urlopowy – to klasyczna lipcowa statystyka, którą rynek próbuje sprzedać jako „ochłonięcie".

Dane portalu Otodom potwierdzają ten obraz: średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła w drugim kwartale 16 tys. zł za metr kwadratowy (wzrost o 7% rok do roku). Ale nie wszędzie jest tak różowo – w Łodzi i Katowicach podaż wciąż zdecydowanie przewyższa popyt. Kto więc wciąż słyszy od doradcy kredytowego, że „jeszcze spadnie", powinien zapytać go, na jakiej podstawie tak twierdzi – bo statystyki mówią co innego.

Deweloperzy przestali się już bać

Z raportu portalu Tabelaofert wynika, że sierpniowy Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży wzrósł do 0,53 – najwyżej w 2026 roku. Już 57,5% deweloperów spodziewa się wzrostu sprzedaży w najbliższych miesiącach, podczas gdy w czerwcu ten scenariusz zakładało zaledwie 18,2% firm. Równocześnie 73,9% deweloperów uważa, że ceny się ustabilizują, a tylko 19,3% prognozuje ich wzrost.

Założyciel portalu Tabelaofert Robert Chojnacki ocenił, że rynek poradził sobie lepiej, niż można było oczekiwać, bo część kupujących przestała czekać na lepszy moment. Główna analityczka portalu Ewa Palus dodała, że wzrost oczekiwań cenowych jest widoczny, ale bazowym scenariuszem dla większości rynku pozostaje stabilizacja.

Z moich audytów umów deweloperskich wynika dokładnie to samo: najszybciej schodzą mieszkania tańsze, głównie dwupokojowe, a większe lokale deweloperzy coraz częściej „upiększają" rabatem albo pakietem wykończeniowym, żeby zamknąć transakcję przed jesienią. To klasyczny zabieg zwiększania wolumenu kosztem marży – nie zmiana fundamentalnej wartości nieruchomości.

Trzy scenariusze i bezwzględna checklista

Stopy spadają we wrześniu. Zdolność kredytowa rośnie, raty spadają, a szeroka oferta skutecznie wyhamuje podwyżki. Korzystny moment na wejście – ale uwaga: banki nie obniżą marży tak szybko jak RPP stopy. Patrzcie na RRSO, nie na nominalne oprocentowanie.

Rynek dwóch prędkości. Dobrze zlokalizowane, skomunikowane lokale zyskują, peryferyjne inwestycje walczą rabatami, gwarancjami ceny i wykończeniem pod klucz. Patodeweloperka nie znika – zmienia tylko formę. Zamiast folderowej obietnicy dostaniecie „gwarancję stałej ceny", która po pół roku okaże się pustym papierem.

RPP wstrzymuje obniżki przez odbicie inflacji. Część kupujących wraca do wyczekiwania, deweloperzy uruchamiają agresywne promocje. Pozornie najlepszy moment, ale właśnie wtedy w umowach pojawiają się najbrutalniejsze zapisy o waloryzacji i ukryte koszty wykończenia pod klucz.

Co konkretnie obserwować w najbliższych tygodniach:

• Decyzja RPP na wrześniowym posiedzeniu – każda zapowiedź zmiany stóp to sygnał dla rynku.
• Liczba nowych pozwoleń na budowę – pokaże, czy podaż będzie dalej rosła.
• Realizacja zapowiadanych rabatów – tu najłatwiej o ukryte koszty w umowie.
• Struktura popytu – jeśli dalej dominują mieszkania dwupokojowe, to znak, że kupujący optymalizują metraż, a nie jakość.

Zanim podpiszecie umowę, sprawdźcie zapis o waloryzacji, klauzulę odstępującego i definicję „opóźnienia". To w tych paragrafach kryje się prawdziwa odpowiedź na pytanie, czy warto kupować teraz, czy poczekać – a nie w analizach ekspertów, którzy od dwóch lat nie trafili z żadną prognozą.