Rynek nieruchomości sprzyja kupującym, ale nabywcy wciąż pozostają w defensywie

W sierpniu sprzedających było o 58% więcej niż kupujących w skali kraju, co jest najszerszą przepaścią od czasu, gdy Redfin zaczął śledzić te dane w 2013 roku. Przy obecnym tempie sprzedaży podaż sięga 4,9 miesiąca — najwyżej od ponad dekady, jak podaje National Association of Realtors. Dla każdego, kto powtarza dziś mantrę o rynku kupującego jako oknie na tanie metraże, to zimny prysznic.

Dlaczego kupujący nie wchodzą na ring

Pięć lat pandemicznego szału nauczyło Amerykanów, że każde podwyższenie stopy procentowej odbija się na zdolności kredytowej. Według CNN od początku wojny USA z Iranem oprocentowanie kredytów hipotecznych podskoczyło w stronę 7%, osiągając najwyższy poziom od pierwszego pełnego tygodnia kadencji Donalda Trumpa. Dla kalkulującego przeciętnego Amerykanina to mur psychologiczny: miesięczna rata rośnie, ceny nie spadają wystarczająco, więc po co się spieszyć.

Według NAR mediana ceny sprzedaży istniejących domów wzrosła w sierpniu o 1,6% rok do roku — to 38. miesiąc z rzędu ze wzrostem cen. Jednocześnie liczba wniosków kredytowych na zakup domów spadła o 19% rok do roku (dane Mortgage Bankers Association), a umowy wstępne na sprzedaż — o 4,7%. Lokalne rynki, jak hrabstwo Macon, odczuwają to w pierwszej kolejności, bo tam marże na refinansowaniu są najwęższe.

Efekt zamkniętej klatki i shrinkflacja mieszkaniowa

Ciekawe rzeczy dzieją się w portfelach, nie na banerach reklamowych. CNN wskazuje, że po raz pierwszy od pandemii więcej właścicieli domów w USA ma oprocentowanie powyżej 6% niż poniżej 3%. To klasyczny lock-in effect: kto trzyma stary, niski kredyt, ten nie sprzeda, bo nie opłaca mu się brać nowego z wyższym oprocentowaniem. Fox13 donosi z kolei o shrinkflacji uderzającej w rynek mieszkaniowy, czyli sytuacji, gdy za tę samą kwotę dostajesz mniej metrów kwadratowych.

To dokładnie ten syndrom, który widzę w polskich umowach: klient z niskim oprocentowaniem nie rusza się z miejsca, a podaż topnieje. Tyle że w USA skala jest bezprecedensowa, bo dotyczy milionów kredytobiorców z epoki 2–3%. Dla inwestora szukającego wzorców to czarna skrzynka każdej analizy podażowej.

Co z tego dla kalkulującego inwestora

Nie traktuję tej informacji jako sygnału do natychmiastowej ucieczki z rynku najmu ani do szukania okazji życia za oceanem. Traktuję ją natomiast jako kolejną ilustrację trzech faktów, które warto powtórzyć. Po pierwsze, rynek nieruchomości to nie monolit — to sieć lokalnych mikrorynków z własną podażą i własnym popytem. Po drugie, bariera psychologiczna stopy procentowej działa w obie strony: gdy stopy spadną, ci sami ludzie ruszą jak stado i ceny znowu podskoczą. Po trzecie, hasło „kupuj, bo będzie drożej" to frazes z folderu dewelopera, nie wniosek z analizy kredytowej.

Zanim więc ktoś sprzeda ci wizję tak zwanego rynku kupującego jako momentu na flip na brudno, sprawdź, czy to nie kolejna manipulacja terminem. Prawdziwy rynek kupującego nie oznacza, że ceny spadają. Oznacza tylko, że masz wreszcie prawo powiedzieć „nie" bez utraty depozytu.