Dlaczego oferta deweloperów skutecznie hamuje wzrosty cen mieszkań z drugiej ręki

Według analizy GetHome.pl, na którą powołuje się Next Gazeta.pl, w sierpniu liczba mieszkań z drugiej ręki spadła we wszystkich siedmiu największych metropoliach, ale średnie ceny ofertowe nie poszły w górę tak powszechnie jak w lipcu. W części miast nawet spadły. To nie sezonowa anomalia – to skutek presji ze strony deweloperów, którzy zalewają rynek nowymi lokalami i hojnie szafują rabatami, żeby utrzymać płynność sprzedaży.

Kurcząca się podaż, rosnąca przewaga pierwotnego

W ujęciu rok do roku wtórny rynek skurczył się najbardziej we Wrocławiu (–22%), Warszawie (–20%) i Krakowie (–15%). W samym sierpniu z ofert zniknęło najwięcej lokali w Trójmieście (–6%), Krakowie i Katowicach (po –5%). Marek Wielgo z GetHome.pl przekonuje, że to sezonowe spowolnienie – ale sam przyznaje, że z rynku zeszło więcej mieszkań niż rok temu. Adradar wyliczył, że pod koniec sierpnia w całym kraju dostępnych było około 134,5 tys. ofert, wobec 137 tys. miesiąc wcześniej. Do sprzedaży trafiło 30,5 tys. mieszkań, a zeszło 33 tys. Różnica niby niewielka, ale wystarczająca, żeby deweloperzy poczuli krew i podkręcili rabaty w swoich biurach sprzedaży. Kraków to nie przypadek – to laboratorium rynku, w którym wtórny zasób usycha najszybciej, a pierwotny dyktuje warunki.

Kredyty, prognoza PKO BP i cisza z BIK

Tymczasem BIK odnotował spadek liczby wniosków o kredyt hipoteczny o 14,4% miesiąc do miesiąca w sierpniu. Ale nie dajcie się nabrać na ten nagłówek – w skali roku rynek kredytowy jest rekordowy. Analitycy PKO BP, na których powołuje się Super Biznes, podają, że w II kwartale 2026 r. banki udzieliły 83,6 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,7 mld zł – historyczne maksimum od 2007 r. W podstawowym scenariuszu PKO BP prognozuje stabilizację i wzrost cen transakcyjnych o około 5% w ciągu roku. Powody: rosnące dochody Polaków, kurcząca się oferta deweloperska (mniej nowych inwestycji) oraz obawa klientów przed podwyżkami stóp przez RPP. pb.pl ujmuje sprawę jeszcze dosadniej: rynek wchodzi w fazę stabilizacji, ceny drożeją, ale symbolicznie.

Co z tego dla inwestora z krwi i kości

Deweloperska ofensywa rabatowa to miecz obosieczny. Łapiecie „okazję” na rynku pierwotnym – ale kupujecie lokal, którego wartość rezydualną obciąża widnokrąg kolejnych bloków oddanych za rogiem. Przy zmniejszającej się podaży wtórnej i rosnącej podaży pierwotnej wygrywa ten, kto czyta prospekt, a nie folder z basenem na dachu. Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną, sprawdź: księgę wieczystą (wpisy o służebnościach i hipotekach), realną odległość od komunikacji publicznej (nie „10 minut pieszo", tylko 10 minut czekania na autobus), historię cen transakcyjnych w okolicy z ostatnich 24 miesięcy, a nie wyłącznie statystyki dewelopera. Wrocław i Warszawa pokazują, że przy spadku ofert o ponad 20% rocznie ceny i tak nie wystrzeliwują – konkurencja pierwotnego rynka trzyma rynek za gardło. Czas audytu, nie FOMO.